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北京西山老年公寓涉嫌违规经营:百万元买50年会

2017-12-10 09:18 | 来源:未知 | 责任编辑:本站编辑

  百万元买50年“会员” 北京西山老年公寓涉嫌违规经营

  金缕春

  “公园里的精装养老公寓”,“50~125平方米养老户型、南北通透、户户朝阳。”近日,一则西山老年公寓的广告吸引了记者注意。在养老产业日渐火热的今天,因为市场和政策不成熟滋生了许多养老企业的违规操作。

  《中国经营报》记者通过调查走访了解到,北京市丰台区西山老年公寓在未取得养老经营资质的情况下,涉嫌违规销售养老公寓“会员”。销售人员坚称项目土地为养老服务用地,因此只有不可分割的大产权,用户按照2.6万元/平方米的均价购买“会员”后即可享有公寓50年使用权。

  对此,西山老年公寓办公室负责人回应称“没有在卖房,我们是租床位,是前期蓄客预售会员。”而丰台区民政局则表示,只要项目还未获得经营资格,少任何一个资质许可对外开展养老服务活动都是违规。

  百万元购“会员”获50年使用权

  记者驱车来到丰台区北宫国家森林公园,半山腰几排黄色的建筑十分醒目,这里就是北京市丰台区西山老年公寓。工作人员告诉记者,目前该项目建筑主体已建完,正在进行内部装修,预计明年夏天正式营业。

  “我们一共有300多户,现在主要签的是40平方米和95平方米的户型,均价约2.6万元/平方米。”据工作人员介绍,项目有会员和非会员两种入住模式。会员模式是在按照 2.6万元/平方米均价签订合同后,获得公寓50年使用权,入住以后每月只要交几百元的物业费、护理费等。非会员则按照一个床位一个月8000元交租金的方式入住。

  工作人员告诉记者,目前大部分公寓都已签约出去,可挑选的户型不多,应尽早交钱签合同。并表示项目在完工入住前招收会员目的是提前收回一部分资金。

  工作人员进一步表示,养老公寓不同于房地产,养老服务用地产权不可分割,规划不可更改,用户购买会员后并无公寓产权,仅获得50年使用权。在记者向工作人员提出50年使用权到期之后怎么办的问题时,对方只是表示公寓50年使用期满后,再按照以后的国家政策决定是否需要缴纳土地出让金。

  公开资料显示,北京市丰台区西山老年公寓属于民办非企业单位,该项目土地证载用途为医卫慈善用地(养老设施),取得方式为协议出让,出让年限为50年。早在2016年该项目曾被媒体曝光过多个环节涉嫌违规,涉嫌存在违规销售或误导销售。后经多个政府部门联合调查结果显示,项目在预租环节使用了“销售”类字眼吸引和误导顾客并发放宣传品,属违法违规行为。由此,依法没收了广告宣传品,拆除了广告牌匾,并明确告知项目负责人不得再以“房屋销售”为名进行违规宣传。

  如今,该项目再次打出广告出售会员是否涉嫌违规?项目办公室负责人在回复记者时则称“没有在卖房,我们是租床位,是前期蓄客预售会员。”

  涉嫌无证违规开展养老服务

  “公寓预计明年夏天营业,具体入住时间则受施工进度影响。目前除了没有经营许可证,其他证照都下来了。”项目工作人员表示,早在2008年项目就取得了执业许可证等所有证照,但由于并未实际营业,2010年又把证照交回给民政部门。老年公寓招募会员和是否取得养老服务机构执业许可证关系并不大。

  记者查阅资料得知,该项目在民政事项审批方面也并不完整。2008年10月16日,该项目取得《北京市养老服务机构执业许可证》(编号11000070024);2008年11月28日,取得《民办非企业单位登记证书》(京丰民民证字第0630276号);由于该项目作为民办非企业单位未通过2009年年检,2010年6月25日,丰台区民政局收回其《北京市养老服务机构执业许可证》,并要求其不得开展任何服务活动。由此,目前该项目没有取得《北京市养老服务机构执业许可证》。

  也就是说,该项目目前并没有取得《北京市养老服务机构执业许可证》,也不得开展任何服务活动,项目为何仍在继续开展招募会员的业务?

  项目办公室负责人在回复记者时的解释是,按照规定,养老机构需要至少一栋建筑已达到营业标准才能取得执业许可证。项目正在内部装修,明年夏天完工即可取得执业许可证。“目前是在租床位和卖会员阶段,处于登记阶段,购买会员的钱实际也是等到入住时候再交。”该负责人说。

  丰台区民政局工作人员则告诉记者,养老院分两种,一种是非营利性的,到民政部门办理民办非企业,俗称“民非”;一种是营利性的,可以到工商部门办理营业执照,但也要通过民政部门审核并发放相应的执业许可证。无论哪种,在开办前都要通过民政部门的严格审批。北京市丰台区西山老年公寓属于民办非企业单位,在项目还未取得《北京市养老服务机构执业许可证》的情况下,对外开展销售会员业务属于违规行为。

  养老产业赢利待考验

  中原地产首席分析师张大伟告诉记者,在人口老龄化和国家鼓励社会民间资金进入养老产业的背景下,养老产业的概念在市场上提出已久,但我国养老产业存在投资额大、资金回收期长、赢利考验等风险,产业发展未能有所突破。因此,十九大报告提出要积极应对人口老龄化,构建养老、孝老、敬老政策体系和社会环境,推进医养结合,加快老龄事业和产业发展。

  根据今年8月3日民政部公布的《2016年社会服务发展统计公报》数据显示,截至2016年底,全国60岁及以上老年人口23086万人,占总人口的16.7%,其中65岁及以上人口15003万人,占总人口的10.8%。《公报》同时显示,截至2016年底,全国各类养老服务机构和设施14.0万个,比上年增长20.7%;各类养老床位合计730.2万张,比上年增长8.6%;每千名老年人拥有养老床位31.6张,比上年增长4.3%。

  此外,根据2016年全国老龄办披露的测算数据显示,2020年,我国的失能老年人将达到4200万,80岁以上高龄老年人将达到2900万,而空巢和独居老年人将达到1.18亿。一方面是“银发浪潮”汹涌而至,老年人口规模快速增长,养老问题迫在眉睫;另一方面却是每千名老年人仅有31.6张床位的现状,与巨大的老年人人口比起来还差得太远,仍有巨大的缺口。

  “养老是个高投入、长周期的产业,真正做养老的企业,从拿地到项目开发都需要投入较多资金。” 张大伟表示养老本身作为具有公益性的事情,不应该有过多的地产成分,但是在现有政策环境下,挣钱的都是打着养老招牌卖房子的开发商,真正做养老的企业其实并不挣钱。

  西山老年公寓的工作人员也承认,按照正常手续,养老项目确实应该先有了执业许可证之后才能招募会员。但作为国家出政策、企业出钱的养老项目,土地属于公益性质不允许变更规划、分割产权和抵押融资,这意味着养老项目启动资金全部需要自筹,且前期投入巨大。因此,在项目完工前预售会员收回部分资金是很多养老项目的通用做法。

  张大伟则认为,很多真正做养老的企业由于政策倾斜不足、金融工具和投融资渠道获取资金受限等原因,只能通过一些方式“卖房”发展。养老机构采用类似销售会员资格方式经营,目前并未有明确法规,这在本质上不能算合法,但也很难判定违规。

  北京市丰台区西山老年公寓目前正在内部装修,尚未取得《养老机构设立许可证》 摄影/金缕春.jpg

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